Kai rasite puikų namą, tai, kad pardavėjas sutiks su jūsų pasiūlymu, yra tik pirmas žingsnis derybų procese. Taip pat galima diskutuoti dėl pardavimo sąlygų ir net tam tikrų daiktų namuose ir namuose.
Tačiau didelė jūsų derybų galia gali priklausyti nuo rinkos. „Neįtikėtinas namų trūkumas rinkoje šiuo metu mus lydi ekstremalių pardavėjų rinkoje“, - sako Krisas Lindahlas, „Kris Lindahl Real Estate“, kuris aptarnauja Kolorado, Minesotos ir Viskonsino rinkas, generalinis direktorius ir įkūrėjas. Derybos gali atitrūkti, atsižvelgiant į rinkos svyravimus ir vietą.
„Vietinio agento patirtis yra didžiulis privalumas, kai reikia žinoti, dėl ko galite derėtis dabartinėje rinkoje ir konkrečioje kaimynystėje, kurioje ketinate pirkti, nes norint žinoti derybas turite žinoti rinką, - paaiškina Lindahlas. (Ir tai tik vienas iš dalykų, kuriuos jūsų makleris nori žinoti.)
Priklausomai nuo jūsų rinkos, tai yra keletas sąlygų, išlaidų ir kitų veiksnių, dėl kurių galite susitarti pirkdami namą.
Pabaigos data
Derybos dėl uždarymo datos gali būti kelios. Pasak Lindahl, kai pirkėjas yra atviras pardavėjo norams dėl uždarymo datos, tai gali padėti jų pasiūlymui išsiskirti ir būti patrauklesniam. Bet jei esate įsitikinęs savo pasiūlymu, galite pabandyti kitu būdu panaudoti uždarymo datą. „Jei pardavėjui reikia papildomo laiko, pirkėjai gali jį skirti mainais už šiek tiek mažesnę kainą“, - paaiškina Johnas Walkupas, „UrbanDigs“ įkūrėjas Niujorke, N.Y.
Kita vertus, kartais pirkėjui reikia lanksčios persikėlimo datos. „Kai kurie pirkėjai derėsis dėl ankstyvo turto naudojimo, o tai gali būti naudinga, jei jų nuoma baigsis prieš uždarant namą“, - sako Tyleris Forte, „Felix Homes“ generalinis direktorius Našvilyje, Tenn.
„Tai suteikia pirkėjui galimybę prieš užsidarant persikelti į naujus namus, o tai gali padaryti daug mažiau įtempto persikraustymo“.
Uždarymo išlaidos
Uždarymo išlaidos, susijusios su būsto pirkimu, gali būti gana brangios, tačiau jums gali tekti mokėti ne visas. „Uždarymo išlaidos skiriasi nuo kainos, todėl daugelis pirkėjų mano, kad šios išlaidos yra standartinės, nors iš tikrųjų galima derėtis dėl daugelio, ypač jei rinka šiuo metu pirmenybę teikia pirkėjams“, - dalijasi „Walkup“.
Kitaip tariant, galite paprašyti pardavėjo prisidėti prie jūsų uždarymo išlaidų. „Tačiau pirkėjai ir jų advokatai turėtų patvirtinti sumą hipotekos banke, nes bankai gali nustatyti ribas, kiek leidžiama“, - aiškina Mihalas Gartenbergas, „Warburg Realty“ agentas Niujorke, N.Y.
CEMA
Jei gyvenate Niujorko valstijoje ir 19 mln. Žmonių, galbūt pavyks derėtis dėl CEMA (konsolidavimo, išplėtimo ir pakeitimo sutarties). „Jei pirkėjas ir pardavėjas turi hipoteką, galbūt galėsite susitarti dėl CEMA, kuris pirkėjams suteikia galimybę priskirti seną hipoteką ir ją konsoliduoti bei pakeisti nauja hipoteka refinansavimui, o kai kuriais atvejais ir pirkimams“, - aiškina Karen Kostiw, „Warburg Realty“ agentė Niujorke, NY
„Naudodamiesi šia strategija, pirkėjai moka mokestį nuo dabartinio pardavėjo negrąžintos hipotekos (senos hipotekos) ir pirkėjo naujos hipotekos balanso skirtumo“, - sako Kostiwas.
Jos kolega, Warburgo atstovas Christopheris Totaro sutinka ir priduria: „Pirkdamas daugiabučių namus ar vieno šeimos namus, o pardavėjas turi esamą hipoteką, sutikęs atlikti CEMA gali sutaupyti maždaug 2 procentus hipotekos registravimo mokesčio“. Tačiau jis perspėja, kad CEMA apdorojimas gali užtrukti 30 dienų ar ilgiau. Priklausomai nuo banko, galite laukti kelis mėnesius, taigi, jei skubate, tai gali būti netinkama derybų taktika.
Prietaisai
Daugelis žmonių mano, kad skalbimo mašina, džiovyklė ir šaldytuvas automatiškai įskaičiuojami į būsto kainą. Tačiau Forte sako, kad tai paplitusi klaidinga nuomonė. „Deja, šie prietaisai nėra laikomi šviestuvais ir nėra pridedami prie namo, nebent deramasi dėl pirkimo-pardavimo sutarties“, - aiškina jis. „Pardavėjai labai dažnai perteikia šiuos prietaisus jei įtraukiate juos į pasiūlymą, todėl būtinai paprašysiu jų derybų metu “.
Atnaujinimai
Gartenbergas sako, kad naudodamiesi naujos statybos namais, galite derėtis dėl namų atnaujinimo ir papildymo, pvz., Sandėliavimo elementų, be jokių papildomų išlaidų. Tačiau nešvaistykite savo svertų šviestuvams, maišytuvams ir netinkamai naudojamai erdvei. Namų savininkai klaidingai moka už šias funkcijas, tačiau daugelis jų yra nebrangūs ir lengvai pridėti.
Apsvarstykite galimybę paprašyti papildomos naudingos vietos, aukštesnių virtuvės spintelių ir funkcijų, kurias vėliau būtų brangu ir sunku pridėti. Kitas svarstymas: nesirinkite namų tendencijų, kurios greičiausiai išnyks.
Konkretūs daiktai namuose
Jei jums patinka tam tikri daiktai namuose, galbūt galėsite derėtis ir dėl jų. "Dažnai pardavėjas gali persikelti į naujus namus, kur neveikia sofa, arba nebeturi vietos savo fortepijonui", - sako Lindahl. "Daugeliu atvejų nepakenkia užduoti klausimus, nes dėl konkrečių baldų gali būti deramasi dėl kai kurių sandorių."
„Forte“ sutinka ir sako, kad vienas pirkėjas į sutartį įtraukė pardavėjo 10 000 USD vertės komercinę vejapjovę. „Aptariamas turtas buvo maždaug 5 ha ploto, o pirkėjai buvo suinteresuoti įsigyti vejapjovę iš pardavėjo, kad nereikėtų pirkti naujo“, - aiškina jis.
Pasak Grego Kurznerio, „Resideum“ (Alpharetta, Ga.) Prezidento / brokerio, pardavėjai paliko langinių žaliuzes ir šaldytuvus (taip pat perdavė namų garantijas). „Valtys, meno kūriniai, biliardo stalai ir kubilai dažnai yra derybų tema.“
Tačiau jis taip pat matė neįprastas derybas dėl tokių daiktų kaip vandens motociklai. „Vienu atveju kilo uždarymo laiku problema dėl pardavėjo vėlavimo, o pirkėjas vedė derybas, kad pardavėjas sumokėtų už pirkėjo viešbutį“.
Kurzneris sako, kad pirkėjai taip pat sumokėjo pardavėjo nekilnojamojo turto mokesčius. "Aš taip pat turėjau pirkėjų, kurie sutiko laikyti šunį, kurį pardavėjas turės palikti, ir laikyti žuvį koi tvenkinyje".