Nuo Antrojo pasaulinio karo federalinė vyriausybė padėjo skatinti ir remti būstą už prieinamą kainą per VN sąskaitas ir mažų palūkanų finansavimą. Ši politika ir subsidijos buvo labai veiksmingos padedant sugrįžusiems geografiniams ženklams ir kitiems pirmą kartą perkantiems namų pirkėjams patekti į savo pirmuosius namus. Tačiau sparčiai augant ekonomikai ir „Baby Boom“, vien tradicinės federalinės subsidijos nesugebėjo išlaikyti augančio įperkamumo atotrūkio. Šeimoms reikia saugių ir padorių vietų gyventi. Bendruomenėms reikia tinkamo būsto tiekimo bet kokiu kainų lygiu, o įmonėms - būsto, kuris būtų prieinamas jų darbuotojams.
Įperkama pirkti
Federalinė vyriausybė būsto prieinamumą apibrėžia kaip būsto išlaidas, kurios neviršija 30 procentų namų ūkio pajamų. Būsto išlaidos apibrėžiamos kaip nuoma arba principas, palūkanos, mokesčiai ir draudimas kartu (PITI). Jei manome, kad 2002 m. Vidutinės pajamos yra 43 318 USD (JAV surašymas), būsto išlaidoms išleisite ne daugiau kaip 1 083 USD per mėnesį. Jei mes taip pat manysime, kad perkate būstą už 2002 m. Vidutinę 158 300 USD kainą (Nacionalinė nekilnojamojo turto agentų asociacija), jums reikės sugalvoti 28 890 USD pradinę įmoką, kad įsigytumėte tą namą ir vis tiek atitiktumėte „įperkamo“ apibrėžimą. . “ Žinoma, yra ir kitų veiksnių, turinčių įtakos šiam sandoriui, įskaitant hipotekos normą, paskolos terminą (trukmę), taškus ir uždarymo išlaidas. Pakeiskite bet kurį iš šių veiksnių, o pradinė įmoka arba mėnesiniai mokėjimai gali padidėti arba sumažėti. Kai atsižvelgsite į taškus ir uždarymo išlaidas, jūsų bendra pinigų suma uždarant būtų daugiau nei 33 000 USD! Pagal vyriausybės apibrėžimą, šis namas gali būti įperkamas nuosavybei, tačiau jei jūs iš anksto reikalautumėte tiek daug pinigų, ar jums būtų prieinama pirkti?
Įperkama statyti
Vienas iš pagrindinių prieinamumo veiksnių yra būsto gamybos išlaidos. Statybininkų grupės dažnai tvirtina - o vyriausybės statistika patvirtina šiuos teiginius - kad namų statyba tradiciškai veda tautą iš nuosmukio. Nenuostabu, kai manote, kad namų statyba naudinga ne tik prekybai, bet ir gamybai, profesionalioms paslaugoms ir net transportui. Tačiau dėl naujų būstų paklausos gali trūkti darbo jėgos ir medžiagų. Vėlavimai dėl oro sąlygų ar leidimų taip pat padidina išlaidas ir šios išlaidos perduodamos pirkėjui. Naujų namų statytojai paprastai dirba gana siauromis grynojo pelno maržomis nuo 5 iki 10 procentų, todėl net nedidelis išlaidų šuolis gali smarkiai sumažinti statybininko pelną ir padidinti pirkėjų būsto išlaidas.
Patyręs statybininkas gali padėti namų pirkėjui sumažinti išlaidas, kruopščiai suprojektuodamas ir pasirinkdamas medžiagą. Šis procesas vadinamas „vertės inžinerija“ ir, kaip pirkėjui, jūsų labui yra naudinga rasti statybininką, kuris jį gerai suprastų. Tačiau nors statybų pramonei tikrai naudingos medžiagų ir metodų naujovės, nepriklausomas statybininkas paprastai negali turėti didelės įtakos būsto prieinamumui. Pagalvokite apie tai: 750 000 USD vertės dvaras, kurio esmė, iš esmės yra pastatytas iš tų pačių medžiagų kaip ir 125 000 USD vertės trijų miegamųjų ranča. Išpūstą kainą žymi ne tik apdaila.
Būsto išlaidų mažinimas
Vienas iš pagrindinių būdų įperkamumui pasiekti yra būsto tankumo didinimas. Žemės naudojimo taisyklės federaliniame, valstijos ir vietos lygiu gali turėti milžinišką poveikį būsto įperkamumui. Pvz., Pelkių taisyklės iš namų rinkos pašalina didelius žemės plotus ir sumažina pasiūlą. Vietos zonavimo taisyklės, reikalaujančios penkių arų sklypų kiekvienam vienos šeimos namui, taip pat padidina žemės tiekimą. Bet kurio žemės sklypo plėtra yra tam tikra fiksuota kaina, įskaitant teritorijos planavimą ir leidimus, kelius, elektrą, kanalizaciją ir vandenį. Visos šios išlaidos turi būti įtrauktos į siuntinyje pastatyto būsto pardavimo kainą. Jei zonavimas ar kiti teisės aktai riboja siuntinį tik vieno namo statybai, visas tas plėtros išlaidas teks padengti tam vienam namui, todėl kaina bus didesnė. Jei zonavimo taisyklės leidžia didesnį būsto tankumą - daugiau namų vienam sklypui, statybininkas gali paskirstyti žemės sklypo plėtros išlaidas visiems būstams, taigi to paties namo statyba ir pirkimas iš tikrųjų kainuotų mažiau.
Būsto prieinamumo politika
Vietos valdžia dažniausiai šokinėja, kai prieinamų būstų trūkumas pradeda pakenkti bendruomenės gyvybingumui. Daugelyje šalies vietovių būtiniausi darbuotojai, tokie kaip policija, ugniagesiai, medicinos darbuotojai ir mokytojai, negali sau leisti gyventi bendruomenėse, kuriose jie dirba. Kai kurios savivaldybės dabar siūlo subsidijas ir kitas paskatas panaikinti įperkamumo spragą ir privilioti darbuotojus arčiau savo darbo vietų. Kitos vietos ir valstijų vyriausybių taikomos priemonės apima būsto įperkamumo įpareigojimus ir įtraukiamuosius zonavimo potvarkius.
Pavyzdžiui, Masačusetse 40B įstatymas yra valstybės statutas, reikalaujantis, kad kiekviena valstijos savivaldybė vykdytų būsto politiką, siekdama, kad bent 10 procentų savo būsto fondo būtų prieinama žmonėms, uždirbantiems 80 procentų ar mažiau vidutinių pajamų iš ploto. (AMI). Tokios priemonės gali pareikalauti, kad vystytojai padidintų būsto tankumą, kad efektyviau naudotų turimą žemę. Kai kurios taisyklės reikalauja, kad kūrėjai tam tikrą procentą savo pastatytų namų padarytų prieinamomis kainomis. 40B įstatymas buvo vienas pirmųjų tokių įstatų šalyje ir iš dalies buvo atsakingas už maždaug 18 000 būsto vienetų, atitinkančių šį prieinamumo lygį, sukūrimą. Meinas pasekė panašiu įstatymu. Šiandien visose šalies vietose yra vis daugiau valstybių, turinčių galiojančius ar nepatvirtintus teisės aktus, kurie skatina ir (arba) įpareigoja įsigyti būstą.
Taip pat yra daugybė ne pelno organizacijų ir programų, kurios konkrečiai sprendžia būsto įperkamumą. Pavyzdžiui, bendruomenės žemės patikos fondai (CLT) paprastai yra privatūs, ne pelno siekiantys subjektai, kurie užsitikrina dotacijas ir aukas žemei ir būstui įsigyti už ilgalaikę prieinamą kainą. Dauguma CLT parduoda namus, tačiau žemę „pasitiki“ per ilgalaikę žemės nuomą namo savininkui. Daugumai CLT nuomos sutarčių reikia tam tikro kapitalo apribojimo, kad pardavus namą jis liktų prieinamas kitam pirkėjui. Kitos organizacijos yra „Habitat for Humanity“, „NeighborWorks“, valstybinės būsto finansavimo agentūros ir vietos būsto administracijos. Viena palyginti nauja federalinė programa, kurią administruoja vietinės būsto administracijos, leidžia tinkamiems nuomininkams naudoti 8 skirsnio būsto čekius būstui įsigyti. Vietiniai bankai ir hipotekos skolintojai dažnai turi naujausią informaciją apie paskolų programas pirmą kartą pirkėjams.
Atvejo analizė: bendruomenės žemės patikėjimo fondai taupo būstą
Burlingtono miestas, maždaug 40 000 miestų, yra didžiausias Vermonto miestas. Nepaisant stabilios ekonomikos ir mažų miestelių žavesio, Burlingtonas susiduria su didelių miestų problemomis: didelė renta, nedalyvaujantys nuomotojai, senstantis būsto fondas ir atlyginimai, atsiliekantys nuo kylančių būsto išlaidų. 1984 m. Miesto vadovai ir būsto gynėjai įkūrė Burlingtono bendruomenės žemės trestą (BCLT), pirmąjį savivaldybės finansuojamą CLT. Šiandien tai yra didžiausia JAV CLT, turinti daugiau nei 2500 narių.
CLT yra demokratiškai kontroliuojama bendruomenės organizacija, kuri įsigyja žemę ir pastatus bei valdo žemę pasitikėdama didesnės bendruomenės labui. Kalbant apie prieinamą būstą, šis modelis pašalina žemės kainą iš būsto kainos lygties, todėl namas tampa daug prieinamesnis. Be to, žemės patikėjimas suteikia ilgalaikę (paprastai 99 metų) nuomos sutartį namo savininkui. Mainais namų pirkėjai sutinka riboti būsto kainą, jei ir kada nuspręs jį parduoti. Daugeliu atvejų CLT gauna pirmąją galimybę nusipirkti namą už formulėje nustatytą kainą. Namo savininkai iš pardavimo gauna mažiau nuosavo kapitalo, tačiau šis apribojimas užtikrina, kad namas bus prieinamas kitam pirkėjui.
Pirmą kartą BCLT namai yra prieinami žmonėms, turintiems 62 proc. Vidutinių vidutinių pajamų. Perpardavus, vidutinis BCLT būstas yra prieinamas žmonėms, uždirbantiems 57 procentus AMI, tačiau pardavus savininkams grynasis nuosavybės padidėjimas viršija 6000 USD.
Nuosavybės ribojimas galėjo būti radikali idėja prieš 20 metų, tačiau šis modelis buvo įprastas. Kai 1984 m. Buvo įsteigtas Burlingtono bendruomenės žemės patikos fondas, buvo tik keletas CLT. Šiandien Kanadoje ir JK yra daugiau nei 160 34 valstijose ir kitose.