Šiuo metu rinkoje yra daug nelaimingų atsitikimų, todėl žmonės nori sudaryti sandorius. Tačiau klaidų yra mažai. Turite būti protingas dėl perkamų namų ir atliekamų remonto darbų. Jūs taip pat turite būti pasirengęs ilgą laiką laikyti savo turtą, kitaip galite baigti namą, kurio negalite parduoti, ir hipotekos mokėjimą, kurio negalite sau leisti. Bet jei bandysite apversti namus, čia yra keletas dalykų, kuriuos turite žinoti.
Tinkamo namo radimas
Nekilnojamojo turto investuotojai gyvena ir miršta pagal skaičių. Jūs turite įsimylėti sandorį, o ne namus. Ir puikūs pasiūlymai nesiims tavęs iššokti. Patyrę investuotojai kiekvieną dieną praleidžia laiką ieškodami nelaimės ištikto turto ir turi tinklą žmonių, kurie žvalgosi už juos.
Kai kurie investuotojai, norėdami ieškoti galimų pasiūlymų, nori pasirinkti kitą kelią namo iš darbo. Kiti, pavyzdžiui, Sidas Davisas, nekilnojamojo turto investuotojas ir knygos autorius Namų makiažai, kurie parduodami: greiti ir paprasti būdai gauti kuo didesnę kainą, rekomenduokite išsirinkti tam tikrą apylinkę ir reguliariai važiuoti per ją. "Ieškokite geriausio pasiūlymo geriausioje kaimynystėje", - sako Davisas. „Net geriausiuose rajonuose visada yra žmonių, kuriems reikia greitai parduoti. Pasirinkite norimą tikslinę sritį ir sudarykite skrajutes, kuriose sakoma: „Aš galiu uždaryti per savaitę“ arba „Grynaisiais pinigais.“ Yra daug žmonių, turinčių problemų. “
Ekspertai sako, kad „namas“ yra namas, kurio kaina yra gerokai mažesnė nei rinkos vertė. Tai vienintelis būdas užsidirbti pinigų šiandieninėje rinkoje.
Finansavimo paieška
Net ir tada, kai hipotekos draudimas buvo laisvas, bankininkai griežčiau vertino investuotojus nei gyventojus, reikalaudami daugiau pinigų ir reikalaudami didesnių palūkanų normų ir mokesčių. Šiandien skolintojai yra griežtesni nei bet kada, kai reikia skolinti pinigus investicijoms į nekilnojamąjį turtą.
Reabilitatoriams, turintiems namus, gali būti lengviau gauti būsto kredito liniją ir panaudoti tuos pinigus reikalingam pradiniam įnašui. Bet supraskite, ką darote: rizikuojate savo namais, jei negalite parduoti turto ir atsilikti nuo mokėjimų.
Mąstymas ilgalaikis
Daugelis profesionalių nekilnojamojo turto investuotojų vertimą vertina kaip trumparegišką požiūrį į verslą. Praktiškai vienintelis privalumas, pasak Joneso-Coxo, yra greitas pelnas, tačiau kapitalo prieaugio mokesčiai suvalgo nemažą dalį to - ir dabartinės rinkos sąlygos nėra palankios greitam pardavimui. Be to, reabilitacijos projektai garsėja tuo, kad užtruko ilgiau ir kainavo daugiau pinigų, nei buvo numatyta. Kur kas geriau laikyti namą ir mėgautis ilgalaikiais privalumais.
Davis, per vienus metus apvertęs septynis namus, sutinka sakydamas: „Aš uždirbau nuo 10 000 iki 12 000 USD už namą ir maniau, kad esu gana karšta medžiaga. Tai buvo pats kvailiausias dalykas, kurį aš padariau. Jei juos laikyčiau kaip nuomą, jau turėčiau 1,5 milijono dolerių nuosavo kapitalo “.
Bene protingiausias būdas apversti dabar, ypač naujam investuotojui, yra nusipirkti namą kaip savininką, gyventi jame dvejus ar trejus metus, kol jis bus sutvarkytas, ir tada parduoti už pelną. Jūs gausite geresnę palūkanų normą už finansavimą, pašalinsite didesnes investuotojų reikalaujamas pradines įmokas ir nemažą kapitalo prieaugio mokestį, kurį flipai moka už greitai perkamus ir parduodamus namus, ir suteiksite namui laiko įvertinti. "Tai yra gana įspūdinga strategija uždirbti 50 000 arba 100 000 USD ir nemokėti už tai mokesčių", - sako Vena Jones-Cox, Cincinatis įsikūrusi nekilnojamojo turto investuotoja ir buvusi Nacionalinės nekilnojamojo turto investuotojų asociacijos prezidentė.
Tinkamų atnaujinimų atlikimas
Radę namą, turite sudaryti renovacijos ir remonto biudžetą. Pirmasis žingsnis yra nustatyti apytikslę pardavimo kainą. Tai pasiekta atlikus lyginamąją namų, panašių į jūsų parduodamą namą, rinkos analizę pagal vietą, amžių, kvadratinius metrus, miegamojo ir vonios kambario skaičių, amžių ir ypatybes. Pažiūrėkite į parduodamų namų kainas, taip pat į tuos, kurie sėdi kelis mėnesius, rekomenduoja Deanas Graziosi, Tempe, AZ įsikūręs nekilnojamojo turto investuotojas ir autorius. Nekilnojamojo turto milijonierius. Tai suteiks jums gerą idėją, ką įtraukti į savo reabilitaciją.
Tada išskaičiuokite, kiek sumokėjote už namą, kitas savo išlaidas (pavyzdžiui, nekilnojamojo turto agento komisinius) ir norimą gauti pelną. "Tai jums pasakys, kiek galite išleisti", - sako jis. Reabilitacijos taisymo taisyklės yra gana panašios į tas, kurios rekomenduojamos namų pirkėjams, kurie ruošiasi parduoti nuosavą namą: Pirmasis įspūdis yra kritinis, todėl atkreipkite dėmesį į priekinį kiemą, namo išorę ir įėjimą; virtuvės ir pagrindinės vonios parduoda namą; neprimeskite pirkėjams savo dekoravimo stiliaus; ir išlaikykite spalvas neutralioje paletėje, kad pirkėjai galėtų tai padaryti patys.
Didžiausia Joneso-Coxo klaida, kurią investuotojai daro atliekant reabilitaciją, yra pinigų leidimas naujovėms, kurios neduoda pridėtinės vertės ir nėra tinkamos kaimynystei. "Jie patenka į šias savybes, įsimyli jas ir mano, kad būtų puiku įsidėti sūkurinę vonią į 125 000 USD vertės vonios kambarį", - sako ji. „Jie nesuvokia, ką reikėtų daryti, žengia už borto ir niekada neatgauna savo investicijų“.
Diane Saatchi, „Corcoran Group“ vyresnioji viceprezidentė, įsikūrusi Rytų Hamptone, NY, tą patį mato ir daugiamilijoninėse reabilitacijose. "Kartais žmonės per daug išleidžia ne tokiais svarbiais būdais", - sako Saatchi. „Kažkas įdės brangų generatorių ir neturės pakankamai vietos spintoje ar sandėliuose, kad atitiktų namo dydį. Arba jie padarys tai, kas netinka kaimynystei. Jei tai rajonas, kuriame visi namai turi garažus, o jūs garažą paversite mankštos sale, tai kvaila “.
Jei galvojate kaip sėkmingas investuotojas į nekilnojamąjį turtą ir apsvarstėte apsisukimą ar pakartotinį pardavimą kaip ilgalaikę investiciją, jums labiau tikėtina, kad tai pavyks.
Yra dešimtys būdų, kaip pakeisti perpardavimo darbą, skirtą perparduoti. Sąrašo viršuje yra:
- Neatlieka namų darbų. Šiandien rinkoje yra tiek daug parduodamų namų, konkurencija dėl pirkėjų yra nuožmi. Patikrinkite varžybas prieš pradėdami mušti sienas. Lengviausias būdas tai padaryti yra aplankyti atviro tipo duris toje pačioje kainų kategorijoje.
- Eina už borto. Norite, kad jūsų namas išsiskirtų, bet ne taip, kaip skauda nykštį. Padarykite savo šiek tiek geresnę nei konkurentai, tačiau išlaikykite nuoseklumą su kaimynyste.
- Nekreipdamas dėmesio į kiemą. Kai kurie repetuotojai visą laiką praleidžia interjere ir pamiršta išorę. Veja turi būti kuo geresnės formos.
- Pjovimo kampai. Yra didelis skirtumas tarp to, kaip viską atlikti kuo pigiau, ir užmerkti akis į pagrindines problemas, kad sutaupytum pinigų. Nevalykite ir dažykite ne tik tada, kai ką nors reikėtų pataisyti ar pakeisti.
- Samdyti nelicencijuojamus rangovus. Namo ar jo pagrindinių sistemų - šildymo ir aušinimo, vandentiekio ir elektros - konstrukcinio vientisumo problemas turi pašalinti licencijuoti, apdrausti specialistai.
- Stengiesi viską padaryti pats. Jei neatlikote kai kurių sudėtingesnių namų tobulinimo darbų, kuriuos išsirikiavote savo namui, pvz., Elektros ar santechnikos darbų, dabar tikriausiai ne laikas tai bandyti. Nusivilsite ir galbūt net sužeisite. Pasamdykite profesionalą ir įsitikinkite, kad paskirstote šias išlaidas savo remonto biudžete.
- Nenuvertinamas laiko tarpas. Tikriausiai turėtumėte užpildyti laiko paskirstymą darbui atlikti, ypač jei negalite sumokėti papildomo mėnesio ar dviejų už hipoteką. Jei turite dvi hipotekas, labai svarbu nustatyti realistišką laiko juostą.