Apversti namai visada atrodo taip šauniai per realybės televiziją, ir neabejotina, kad šios laidos, suspaustos į 60 minučių segmentus, prisidėjo prie šios nekilnojamojo turto investavimo tendencijos populiarumo. Iš tikrųjų varginančių savybių apvertimas gali būti džiuginantis, tačiau tai gali sukelti ir finansinę katastrofą.
Taigi, ar pasaulinė pandemija yra tinkamiausias laikas apsvarstyti galimybę pradėti verslą namuose? O gal tai yra blogiausia klaida, kurią galite padaryti?
Namų apverčiamieji tarifai mažėja
Remiantis nauja „ATTOM Data Solutions“ ataskaita, namų vartymas ir auga, ir krinta, priklausomai nuo to, kokią statistiką žiūrite. Pavyzdžiui, vos per trečiąjį 2022-2023 m. Ketvirtį (paskutinį ketvirtį, apie kurį duomenys buvo prieinami paskelbimo metu), buvo apversti 57 155 vienos šeimos namai ir daugiabučiai namai. Remiantis ataskaita, tai sudaro 5,1 proc. Viso namo pardavimų tą ketvirtį.
Tai yra daug vartymo, kol nepagalvojate, kad 2022-2023 m. Antrąjį ketvirtį vartai sudarė 5,7 proc. Visų namų pardavimų. Trečiąjį 2022-2023 m. Ketvirtį vartai sudarė 5,5 proc. Visų namų pardavimų.
Tai reiškia, kad namų vartymo rodikliai mažėja, ir, anot pranešimo, ši tendencija yra tolygi daugiau nei 90 procentų vietinių rinkų (148 iš 159 didmiesčių).
Labiausiai kas ketvirtį sumažėjo šiuose metro rajonuose:
- Killen, Teksasas (-44,5 proc.)
- Savana, Ga. (-43 proc.)
- Jorkas, Penn. (-42 proc.)
- Greeley, Colo. (-41,5 proc.)
- Springfildas, masė (-39,8 proc.)
Kiti miestai, kurių ketvirtinis sumažėjimas svyruoja nuo 39,1 iki 37 procentų, yra Rolis, N.C .; Atlanta; Kanzasas, Mo .; San Diego; ir Rochester, N.Y.
Tačiau kai kuriose vietovėse iš tikrųjų padidėjo namų vartymo rodikliai. Labiausiai padidėjo šiose srityse:
- Davenportas, Ajova (+18,5 proc.)
- „Hilton Head“, S. C. (+16,8 proc.)
- Scranton, Penn. (+12,2 proc.)
- Amarillo, Teksasas (+10,9 proc.)
- Kalamazoo, Mič. (+7,7 proc.)
Namo vartymo grąža auga
Nors apverstų rodiklis mažėja, pelnas iš tikrųjų buvo didelis, teigiama pranešime. 2022-2023 m. Trečiąjį ketvirtį apversti namai buvo parduoti už bendrą 73 766 JAV dolerių pelną, palyginti su 69 000 JAV dolerių 2022-2023 m. Antrąjį ketvirtį ir 61 800 USD per 2022-2023 m. Trečiąjį ketvirtį. Tai didžiausia investicijų grąža nuo 2022-2023 m. Pirmojo ketvirčio, kurio IG buvo 48 proc.
Šios pelno maržos buvo vienodos 104 iš 159 analizuotų metro zonų. Didžiausios pelno maržos buvo šiose srityse:
- Brownsville, Teksasas (182,9 proc.)
- Ostinas, Teksasas (176,4 proc.)
- Veikas, Teksasas (157,4 proc.)
- Springfildas, Mo. (145,3 proc.)
- Savana, Ga. (143,6 proc.)
Kiti miestai, turintys didelę metinę pelno maržą, svyruoja nuo 74 iki 54 procentų, yra Rolis, N.C .; Finiksas; Kanzasas, Mo .; ir Las Vegase.
Tačiau kai kuriose srityse sumažėjo investicijų grąža namuose. Labiausiai sumažėjo šiose srityse:
- Corpus Christi, Teksasas (77 proc.)
- „Hilton Head“, S. C. (72,9 proc.)
- Riedulys, Colo. (69,1 proc.)
- Wilmingtonas, N. C. (58,9 proc.)
- Saut Bendas, Indija (54,1 proc.)
Vidutinis laikas vartyti padidėja
Ataskaita taip pat atskleidžia, kad pandemijos metu namams apversti reikia daugiau laiko. 2022-2023 m. Trečiąjį ketvirtį vidutinis operacijų atlikimo laikas buvo 192 dienos. Antrąjį 2022-2023 m. Ketvirtį vidutinis laikas buvo 184 dienos, o 2022-2023 m. Trečiąjį ketvirtį - tik 184 dienos.
Iš tikrųjų 2022-2023 m. Trečiojo ketvirčio 192 dienų vidurkis buvo ilgiausias vidutinis laikas per 17 metų (nuo 2003 m. Trečiojo ketvirčio).
Kodėl turėtumėte patekti į žaidimą
Taigi, ar tai tinkamas metas įmerkti pirštus į namų vartymo rinką? Henris Angeli III, „Henry Buys Homes“ savininkas Džeksonvilyje, Fla., Mano, kad tai puikus laikas vartyti namus. "Yra rekordiškai mažas atsargų kiekis dėl padidėjusios paklausos dėl sumažėjusių hipotekos palūkanų normų", - sako jis. "Visi bando pasinaudoti šiais mažesniais tarifais dėl padidėjusios perkamosios galios, ypač mano rinkoje Džeksonvilyje."
Jo entuziazmu dalijasi „We Buy Property in Kentucky“ įkūrėjas Luke'as Smithas, kuris mano, kad dabar yra geresnis laikas nei bet kada pradėti verslą. Smithas taip pat atkreipia dėmesį į žemą atsargų lygį, dėl kurio kyla didelė paklausa. „Medžiagos, skirtos renovacijai užbaigti, yra brangesnės, nes kainos pakilo dėl tiekimo grandinės trūkumų dėl pandemijos, tačiau turto vertės greitai vertinamos“, - aiškina Smithas. „Dėl didelės paklausos nekilnojamojo turto vertės prekyba buvo pasiekta rekordiškai sparčiai ir brangiau, o tai puikiai tinka namų vartymui“.
Smithas perspėja, kad nereikia permokėti, kad patektumėte į namų vartų rinką. "Bet priešingu atveju, jei galite lengvai valdyti projektą, galite išeiti į priekį."
Kodėl neturėtumėte patekti į žaidimą
Tačiau ne visi taip optimistiškai vertina naujokų sėkmę namų vartymo versle. „Šiuo metu yra„ rekordinio pelno “, nes namų rinka sprogo dėl COVID-19 ir eksponentiškai išaugo anksčiau, nei buvo rinkoje, kai pirmą kartą buvo nupirkti šiandieniniai namai“, - sako Ryanas Serhantas, nekilnojamojo turto brokeris ir kostiumas. ant Bravo Milijonų dolerių sąrašas Niujorke. - Bet ta delta nesitęs, - perspėja jis. „Namų vartymo versle uždirbate pinigų, kai jūs pirkti; šiandien nesivelkite į verslą pagal tai, kur yra namai pardavimas tai yra atgalinis kelias “.
Jonathanas Faccone'as, vadovaujantis „Halo HomeBuyers“ narys Bridgewater, NJ, taip pat reiškia atsargumą, kalbėdamas apie naujokus. "Nors visa nekilnojamojo turto rinka šiuo metu yra gera, o pelno marža yra didesnė nei buvo, aš nerekomenduočiau žmonėms dabar užsiimti šiuo verslu." Jis pateikia tris priežastis, kodėl:
1. Nepaprastai sunku rasti gerų pasiūlymų naujiems investuotojams.
"Rinka jau yra prisotinta daugelio patyrusių investuotojų, ieškančių sandorių su tinkama pelno marža," „Faccone“ teigia, kad visiškai naujiems investuotojams yra nepaprastai sunku konkuruoti, nebent jie yra pasirengę mokėti daugiau už tą patį namą. „Jei turėsite permokėti, kad galėtumėte patekti į projektą, prisiimsite didesnę riziką prarasti pinigus, kai viskas bus pasakyta ir padaryta.“
2. Pandemija apsunkina nuosavybės atnaujinimą.
Norėdami gauti pelno, „Faccone“ teigia, kad visada siekiama kuo greičiau patekti į projektą ir iš jo išeiti. „Tai užtikrins, kad maksimaliai padidinsite savo pelno potencialą, kartu sumažindami kitas rizikas, tokias kaip perteklinės išlaidos renovacijai ar nepasiekiama numatoma pardavimo kaina. Tačiau, kadangi miesteliai veikia lėtai (ir dažnai su mažesniu darbuotojų skaičiumi), jis sako, kad patikrinimai, statybos leidimai ir kt. „Tai yra problema, nes ilgėjant projekto laikui, didės nešimo išlaidos, o tai mažins pelną“. Jis sako, kad dar pavojingiau yra tai, kad rinka gali pasikeisti, o jei tai atsitiks jums vykdant projektą, tai gali būti pražūtinga.
3. Dėl pandemijos tapo sunkiau analizuoti daug.
„Raktas norint sėkmingai apversti namus yra pirkimas už tinkamą kainą, todėl reikia teisingai įvertinti būstą ir nustatyti, už ką jis gali parduoti“. Puikioje aplinkoje „Faccone“ sako, kad sunku įvertinti namų ARV (po remonto vertės), tačiau sako, kad COVID-19 priverčia kainas greitai koreguoti. „Darosi sunku tiksliai numatyti, koks bus ARV, kai būsite pasirengę pateikti namus į rinką, ir tai tampa daugiau spėliojimo žaidimu nei apskaičiuotu investiciniu sprendimu.“ Prieš įšokdamas jis rekomenduoja palaukti, kol rinka stabilizuosis.