K: Aš nuomojuosi septynerius metus, taupau pinigus pradiniam įnašui ir pagaliau esu pasirengęs nusipirkti nuosavą namą. Bet neturiu supratimo, kiek tai užtruks, ir stengiuosi suplanuoti kitus didelius renginius, pavyzdžiui, atostogas. Ar yra paprastas būdas įvertinti? Per kiek laiko reikia nusipirkti namą?
A: Sveikiname persikėlus iš nuomininko į namų savininką! Pasak Jeannie Heineno, „Four Seasons Realtors“ maklerio (Makersonas, Kanzasas) asocijuoto maklerio ir Nacionalinės nekilnojamojo turto agentų asociacijos narės, nuo jūsų pasiūlymo namui iki sandorio pabaigos praeis maždaug 30–60 dienų. ir jūs gaunate raktus.
Namo pirkimo procese dalyvauja keli žingsniai. Nors laikas, per kurį juos reikia atlikti, skiriasi, namas nebus jūsų, kol paskutinis nebus pažymėtas iš sąrašo. Šie veiksmai apima:
- Pasiūlymo pateikimas namui.
- Derybos dėl sutarties sąlygų.
- Pasiūlymo priėmimas.
- Atlikus vertinimą.
- Tikrinimų planavimas.
- Sprendžiant patikrinimų metu nustatytus remonto darbus.
- Gaunamas paskolos patvirtinimas.
- Patikrinamas nuosavybės pavadinimas.
- Uždarymas - susitikimas, kurio metu sumokama pardavėjui, o namas yra jūsų.
Jei dirbate su nekilnojamojo turto agentūra, agentas užtikrins, kad visi veiksmai būtų atlikti laiku. Tai yra geriausias pasirinkimas daugumai pirkėjų, ypač pirmą kartą.
Sutarties pabaigos data nustato etapą.
Kai pateiksite pasiūlymą namui, jūsų agentas įves numatomą uždarymo datą, atsižvelgdamas į tai, kiek laiko ji mano, kad reikės atlikti anksčiau nurodytus veiksmus. Kai pardavėjas priima jūsų pasiūlymą (paprastai per 72 valandas), jūsų atstovas ir pardavėjui atstovaujantis agentas pradeda dirbti, kad atliktų visus veiksmus iki uždarymo datos.
Skirtingos paskolų rūšys turi įtakos tai, kiek laiko reikia uždaryti.
"Naudodami įprastą paskolą, dažnai galite uždaryti per 30 dienų", - sako Heinenas. Kitų rūšių paskolos yra uždaromos ilgiau, „paprastai nuo 45 iki 60 dienų“.
- Įprasta paskola: Jei turite gerą kreditą, tvirtą darbo istoriją ir pradinį įnašą, skolintojas greičiausiai pasiūlys įprastą paskolą. Ši paskolos rūšis paprastai išduodama vietoje, o jei viskas vyks taip, kaip planuota, savo namo raktus gausite per 30 dienų.
- FHA paskola: Jei negalite gauti įprastos paskolos dėl to, kad jūsų pradinis įnašas yra per mažas arba jūsų kreditas nėra aukščiausio lygio, vis tiek galite gauti federalinės būsto administracijos apdraustą paskolą. FHA paskolos uždarymas trunka 45–60 dienų.
- Paskola kaimo plėtrai: RD paskolas, išduodamas per Jungtinių Valstijų žemės ūkio departamentą (USDA), gali gauti ribotų pajamų žmonės, gyvenantys kaimo ar priemiesčio bendruomenėse. RD paskolos reikalauja papildomų dokumentų ir gali užtrukti iki 60 dienų.
- VA paskola: Tik Veteranai, Nacionalinės gvardijos nariai, atsargos karininkai ir aktyvūs tarnybos nariai gali gauti paskolas iš būsto, išduotas per Veteranų administraciją. Panašiai kaip RD ir FHA paskoloms, VA paskoloms reikalingi papildomi dokumentai, kurie gali nutraukti uždarymą iki 60 dienų.
Vertinimas yra labai svarbus uždarymui iki sutarties datos.
Jūsų skolintojui reikalingas profesionalus jūsų perkamo namo įvertinimas, kad būtų užtikrinta, jog jis yra vertas jūsų siūlomos kainos, todėl vertinimo planavimas yra vienas iš pirmųjų dalykų, kuriuos atliks jūsų agentas.
Sprendžiant patikrinimų metu aptiktas problemas, gali būti atidėta pabaigos data.
Nebent perkate namą „tokį, koks yra“, paskolos davėjas norės atlikti vieną ar daugiau patikrinimų, kad būtų nustatyta namo konstrukcinio tvirtumo ir mechaninių elementų, tokių kaip santechnika, laidai ir ŠVOK, būklė. Be to, kai kuriems skolintojams reikės atlikti termitų patikrinimą. Jei nustatoma kokių nors problemų, paskolos davėjas gali reikalauti, kad jūs ar pardavėjas jas išspręstumėte prieš uždarydami. Priklausomai nuo reikalingo remonto tipo, tai gali atidėti pabaigos datą.
Reikėtų parduoti dabartinį būstą prieš įsigyjant naują, uždaryti gali sulėtėti.
Kai pirkėjai, atsidūrę tokioje situacijoje, siūlo namą, dažnai prie sutarties pridedama sąlyga, nurodanti, kad naujo namo pirkimas priklauso nuo pirkėjų, kurie parduoda esamą namą. Tai vadinama sutarties „nenumatytais atvejais“. Jei pardavėjas sutinka su sandoriu nenustatydamas ribos, kiek laiko pirkėjas turi parduoti namą, uždarymo data gali būti nukelta neribotam laikui, jei pirkėjo namas nebus greitai parduodamas.
Prieš pradėdami dairytis į namus, patvirtinkite paskolą.
Viena iš namo uždarymo kliūčių yra paskolos patvirtinimas. „Jei pirkėjas yra iš anksto patvirtintas, - sako Heinenas, - nerimauti reikia mažiau.“ Norint iš anksto patvirtinti, skolintojui reikia išanalizuoti jūsų kreditinę ir finansinę būklę, o tada patvirtinti, kad įsigysite namą iki nustatytos sumos, atsižvelgdamas į jūsų dabartines pajamas ir išlaidas. Nors išankstinis patvirtinimas nėra privalomas, jis padidina jūsų galimybes užsidaryti iki sutarties datos arba anksčiau, jei abi šalys sutinka.
Nenumatyti veiksniai gali atitolinti uždarymą.
Nors dauguma būsto pirkimo sandorių įvyksta be trikdžių, ačiū nekilnojamojo turto agentams, kurie dirba su skolintojais, vertintojais, nuosavybės draudimo agentais ir inspektoriais, kad užtikrintų, jog viskas bus padaryta, gali kilti nenumatytų situacijų ir panaikinti uždarymą. Komplikacijos, tokios kaip turto arešto nustatymas, problemos dėl nuosavybės teisių ar sutartas remontas nėra baigtas, gali užtrukti, kol problemos bus išspręstos.
Daugeliu atvejų uždarymas vyks pagal grafiką.
Kol perkate namą, kuris įtrauktas į nekilnojamojo turto agentūros sąrašą, ir dirbate su agentu, kuris atstovauja jūsų interesams, jokių vėlavimų neturėtų būti. Agentai turi patirties laikydamiesi visų namų pirkimo proceso etapų pagal grafiką.