Tai buvo nesėkmingas bandymas sumažinti mažesnę būsto išmoką, todėl Korpas Kristyje (Teksasas) esantis makleris Josephas Cortezas tapo nuomotoju.
"Mes su žmona pradėjome statyti namą, nes buvome nėščios su savo pirmu vaiku", - paaiškina jis. „Bandydami sumažinti savo mokėjimą, mes pastatėme 300 kvadratinių pėdų mažesnį namą nei dabartinis. Tačiau šio proceso metu kelis kartus vėlavome orus, o statybos užtruko ilgiau nei tikėtasi. Mano žmona tapo nėščia, o jai ir namams teko mokėti maždaug tuo pačiu metu “.
Kai „Cortezes“ sumanė persikelti su naujagimiu, jie buvo priblokšti, todėl jie išleido savo naują namą į rinką. Bet parduoti nebuvo taip lengva, kaip jie tikėjosi. Po daugybės susidomėjimų, bet be pasiūlymų, pora buvo paklausta, ar jie leis kam nors išsinuomoti metams, tada nusipirkti būstą. "Mes paėmėme", - sako jis. "Mes uždirbame maždaug 15 USD per mėnesį pelno."
Aplinkybės gali būti skirtingos, tačiau visos šalies namų savininkams istorija yra ta pati. Rinkai toliau šmėžuojant, kai kurie, kurie tikėjosi parduoti, dabar atsiduria nenoriai nuomotojais.
Sprendimas išnuomoti savo namus
Sprendimas išsinuomoti savo būstą gali būti sunkus tiek emociškai, tiek finansiškai.
Nuspręskite, ar nuostoliai, kuriuos patirsite parduodami namus už mažiau, nei esate skolingi, yra didesni už bet kokius nuostolius, kuriuos patirtumėte jį nuomodami, sako Bretas Holmesas, „Advanced Management Group“, nekilnojamojo turto valdymo bendrovės, įsikūrusios Las Vegase, prezidentas. „Turite apskaičiuoti, ar šiandien ketinote parduoti, kokius nuostolius patirsite“, - sako jis. "Tada apsvarstykite, kiek prarasite prarają tarp to, kiek nuomos mokesčio įnešate ir kiek laiko norite jį išsinuomoti". Pvz., Jei kiekvieną mėnesį, kai nuomojate savo namą, turite 100 USD neigiamą pinigų srautą ir manote, kad jį nuomositės dvejiems metams, per tą laikotarpį namui prarasite 2400 USD. Jei tai yra daugiau, nei prarasite parduodami nuostolingai, tikriausiai geriausia tai tiesiog atsigauti, paaiškina Holmesas. Priešingu atveju, jo teigimu, jį išsinuomoti yra prasminga.
Emociškai, žinoma, yra visai kitų klausimų rinkinys. "Tai sukuria emocinius ryšius ir sunku pamatyti, kad kažkas ne taip rūpinasi turtu, kaip kadaise darė savininkas", - sako Cortezas. Norėdami būti geresniu savininku, turite atsitraukti ir objektyviai į tai žiūrėti.
Žinokite savo vietos įstatymus
Pirmas dalykas, kurį turėtumėte padaryti, jei nuspręsite išsinuomoti, yra ištirti savo vietinius įstatymus. Kai kuriuose regionuose gali tekti turėti verslo liudijimą, jei norite išsinuomoti savo namus.
„Kai mes išnuomavome savo turtą, turėjome gauti verslo liudijimą iš Vašingtono, DC, vyriausybės“, - aiškina Bronagh Hanley, kuris tapo savininku, kai su vyru persikėlė iš DC į Vakarų pakrantę, o pora nusprendė, kad ne nori parduoti savo namus, prie kurių jie taip ilgai dirbo. Tačiau Hanley nenumatė sunkumų gaunant dokumentą. "Tai užtruko amžinai", - sakė ji. „Jie turėjo atsitiktinius remonto darbus, kuriuos norėjo, kad mes atliktume, buvo didelis mokestis, ir jie turėjo paskirti inspektorių atvykti į namus.“ Visas procesas užtruko maždaug mėnesį, ir Hanley sako, kad potencialiems namų savininkams / savininkams reikia tai nepamiršti, nes tai gali ne tik sutrikdyti jūsų tvarkaraštį, bet ir emociškai.
Potencialūs savininkai taip pat turi mokytis apie vienodų būsto galimybių įstatymus, sako Braunas Mincheris, „Aggie Real Estate LLC“ ir „Aggie Commercial LLC“ prezidentas ir vadovaujantis brokeris Fort Kolinse, CO. „Jei darote ką nors, pavyzdžiui, imkite didesnį užstatą, nes šeima turi augintinis, tai gana įprasta praktika ir nebūtų laikoma diskriminacija “, - aiškina jis. „Tačiau akivaizdu, kad negalite pakeisti savo praktikos, pagrįstos rase, lytimi, įsitikinimu, kultūra, religija ar kuo nors panašiu. Tai turi būti pagrįsta faktine jūsų rizika “.
Tinkamos nuomos kainos radimas
Minčeris sako, kad nuspręsti, už ką reikia mokėti už nuomą, gali būti keblu, nes dažnai suma, už kurią galėtumėte išsinuomoti turtą, iš tikrųjų nėra susijusi su tuo, už ką turėtumėte sugebėti parduoti turtą.
"Tai sunku suprasti daugeliui žmonių, nes jie nori sumokėti tą hipotekos mokėjimą", - sako Holmesas.
Nors kiek mokate bankui, šiek tiek priklausys nuo to, ką mokate, labai svarbu atlikti tyrimus, kokius panašius namus nuomojasi, panašiai, kaip išsiaiškindami prašomą pardavimo kainą, atsižvelgtumėte į lyginamąsias savybes. .
„Žinoma, jūs norite realiai pažvelgti į savo PITI (pagrindinę sumą, palūkanas, mokesčius ir draudimo įmokas), jei turite mokėjimą namuose, ką daro dauguma žmonių“, - sako jis. "Bet jūs taip pat turite apsvarstyti, ką rinka patirs nuomos požiūriu." Minčeris sako, kad jei nusipirkote miesto namą turgaus aukštyje, tikriausiai neketinsite sumokėti 1 200 USD, jei visi kiti panašūs namai nuomojasi už 900 USD per mėnesį.
Kitas veiksnys, į kurį reikia atsižvelgti, yra draudimas. Jūs mokėsite daugiau už nuomojamų namų draudimą, nepaisant to, kad nedraudžiate turinio, tik struktūros. Paskambinkite į savo namų savininkų draudimo bendrovę ir pasikalbėkite su jais apie bet kokį tarifo padidėjimą, kuris gali kilti pakeitus jūsų gyvenamosios vietos statusą namuose, kad galėtumėte tai apskaičiuoti pagal kainą, kurią imsite iš nuomininko.
O namų savininkams, mokėjusiems priemoką už granitinius stalviršius, nuostabius kietmedžius ar pilno nerūdijančio plieno virtuvę, yra ir daugiau blogų naujienų. Šios papildomos funkcijos nebūtinai reiškia didesnes nuomos kainas. "Jums gali būti mažiau laisvų vietų dėl šių dalykų, bet jūs kalbate su nuomininkais, o ne su pirkėjais", - paaiškina Mincheris. „Jiems ne taip svarbu jūsų gražus kraštovaizdis. Taigi išsiaiškinti, ką įkrauti, yra iššūkis “.
Kaip vidutinis namo savininkas, galvojantis apie nuomą, turėtų susidurti su iššūkiu? "Jūs iš tikrųjų tiesiog turite patikrinti laikraščius ir internetinius skelbimus bei pajusti, ko siekia jūsų kainų diapazone esantis namas maždaug trijų mylių spinduliu", - sako Holmesas. Kiti geri informacijos šaltiniai yra patikimas brokeris ar makleris; jei palaikote gerus santykius su nekilnojamuoju turtu, jis galbūt galės jums pasiūlyti naudingų patarimų.
Tinkamų nuomininkų radimas
Įkainoję savo namą ir susidomėję potencialiu nuomininku, labai svarbu atlikti deramą patikrinimą tikrinant asmenį ar žmones, kuriems patikėsite savo namus.
"Žmonės patys gali patikrinti užimtumą susisiekę su dabartiniu darbdaviu", - sako Holmesas. „Įsigykite algos, kad įsitikintumėte, jog jos gamina tai, ką sako. Taip pat patikrinkite nuomos istoriją. Paskambinkite ankstesniems savininkams ir sužinokite, kokią informaciją galite gauti “.
Taip pat apsvarstykite galimybę perduoti dalį nuomos tikrinimo proceso. „Jei asmuo nori atlikti išsamų patikrinimą, procesas yra gana intensyvus, nes jūs iš esmės tampate kredito ataskaitų agentūra“, - sako Holmesas. Dėl šios priežasties namų savininkai turėtų apsvarstyti galimybę ieškoti bendrovių, kurios už jus užbaigia nuomininkų patikrinimo procesą, sako jis. Jie atliks įskaitos patikrinimus, iškeldinimo patikrinimus, nusikalstamų faktų patikrinimus ir kitus panašius patikrinimus.
Nuomininkų atrankos kompanija yra tai, kaip Hanley rado pirmuosius nuomininkus. "Mes samdėme nuomos valdymo įmonę, kad surastume nuomininkus, nes jie turėjo įgūdžių ir išteklių atlikti kreditą ir fono patikrinimus", - sako ji. „Mes mokėjome jiems procentą nuo pirmojo mėnesio nuomos už jų paslaugas. Tai buvo verta pinigų, nes mes atsidūrėme buhalterių poroje iš Viskonsino, kurie buvo geriausi nuomininkai! “
Ar esate pasirengęs būti nuomotoju?
Kai jūsų nuomininkai yra vietoje, jūsų, kaip nuomotojo, pareiga yra prižiūrėti turtą. Bet jei gyvenate kitame mieste, valstijoje ar net šalyje, kaip elgtis, kai rugpjūčio viduryje nutrūks vamzdis arba oro kondicionierius mirs?
„Aš patariu žmonėms parengti namų garantijos programą“, - sako Holmesas. „Viskas bus blogai - jie visada taip elgiasi. Namų garantijos programa užkerta kelią didžiulėms išlaidoms iš kišenės, kai tai įvyksta “.
Dauguma namų garantijų programų turi priemoką, kurią mokate kartą per metus. Tada, kai kas nors negerai, ko nepadengs jūsų namo draudėjas - pavyzdžiui, nesandari indų plovimo mašina ar neatvėsęs šaldytuvas, - paskambinsite į namų garantijos bendrovę. Jūs mokėsite „užmokestį“, paprastai nuo 50 iki 60 USD, o namo garantijų įmonė pasiima likusią remonto skirtuką.
Jei nenorite mokėti pradinės garantijos už namą, vis dėlto pasamdykite meistrą. „Išėjimas už komforto zonos ribų gali kainuoti daugiau pinigų nei remontininkai“, - sako Cortezas. „Daug kartų verta samdyti ekspertą. Susiraskite patikimą, patikimą meistrą “.
Pinigų valdymas
Nors nuomojamo turto gavimas ir jo valdymas pradedantiesiems savininkams gali būti visapusiškas, dolerių ir centų tvarkymas yra kritiškai svarbus veiksnys.
• Draudimas: Minčeris sako, kad pasitarkite su savo draudimo bendrove dėl savo turto nuomos. "Jūs perkelsite savo aprėptį nuo namo savininko politikos į investicinio turto politiką, kuri apims faktinę struktūrą, bet ne turinį", - sako jis ir priduria, kad tai yra kritinis kad nuomotojai savo nuomininkams aiškiai nurodo, kad jų aprėptis neapsaugo nuomininko turto ar atsakomybės. "Nuomininkų politika yra tokia pigi", - sako jis. „Mes beveik priverčiame jų nuomininkus juos gauti. Mes praktiškai nueiname juos iki draudimo biuro “.
• Mokesčiai: Tai gali būti sudėtinga savininkams / savininkams. Jei planuojate parduoti turtą per ateinančius kelerius metus, tikriausiai norėsite atskaityti nekilnojamojo turto mokesčius taip, kaip įprastai. Bet jei jūs perkeliate jį į tikrą investicinį turtą ir kurį laiką neplanuojate parduoti, gali būti ir kitų mokesčių lengvatų. „Mincher“ sako, kad jūs galite nuvertinti nuomojamą turtą, o tai yra reali mokesčių lengvata, nes būsto kainos iš tikrųjų turėtų būti vertinamos. „Jei turtas laikomas investicijų tikslais ir jūs gaunate pajamas iš nuomos, galite nusidėvėti turtą“, - paaiškina jis. Nors geriausia pasikonsultuoti su buhalteriu, jis paaiškina, kad gyvenamosios paskirties turtas yra amortizuojamas 27–1 / 2 metus. „Taigi, jei man priklausė 50 nuomojamų objektų, aš galiu nuvertėti vidutiniškai po 10 000 USD per metus; tai yra 500 000 USD per metus mokesčių atskaitymai, kuriuos aš niekada neturėjau rašyti čekio “.
• Indėlių rinkimas ir nuoma: Paimkite savo nuomininko užstatą ir atidarykite jam atskirą banko sąskaitą, sako Mincheris. „Sąskaitoje atkreipkite dėmesį, kad tai yra„ pasitikėjimo “sąskaita, o tai reiškia, kad jūs esate kažkieno pinigai, kuriuos jūs laikote“, - sako jis ir paaiškina, kad kadangi tai yra indėlis ir nuomininkas turėtų susigrąžinti visą arba didžiąją jo dalį, jei jis išlaikys jų susitarimas, tai tikrai jų pinigai, o ne tavo. Minčeris sako, kad sukurti kitą sąskaitą nuomai taip pat yra gera idėja. „Anksčiau kiekvieno mėnesio pirmąją prie savo durų turėjau 20 nuomininkų, kurie laukė, kol sumokės jų nuomos mokestį“, - sako jis. "Bet aš sugalvojau sistemą, pagal kurią dabar siunčiu jiems sąskaitą faktūrą ir indėlio lapelį, ir jie kiekvieną mėnesį gali tiesiog sumokėti nuomą bet kuriame mano banko padalinyje, užuot bandę ateiti pas mane to padaryti". Jis taip pat siūlo nustatyti automatinį juodraštį, kad nuomininkai galėtų pasirinkti, ar kiekvieną mėnesį iš jų sąskaitos nurašoma tik nuomos kaina. "Beveik bet kuris bankas gali tai nustatyti", - sako jis.
• Grąžinami indėliai: Mincheris sako, kad galite ne tik surinkti 2000 USD užstatą, o tada nuspręsti grąžinti 1500 USD tik tada, kai išsikraustys nuomininkas. "Jūs turite išsiųsti jiems išsamią informaciją," sako jis. Kai jūsų nuomininkas išsikrausto, būtinai paskambinkite į visas komunalines paslaugas teikiančias įmones, kuriose dirbo jūsų nuomininkas, kad sužinotumėte, ar nėra neapmokėtų sąskaitų. Jei taip, išskaičiuokite iš užstato, sako Minčeris, kartu su išsamiu detalizuotu visų atliktų remonto darbų sąrašu.
Teisiniai dalykai: jūsų interesų apsauga
Kad ir kiek pasitikėtumėte nuomininku, niekada nevykdykite verslo, remdamiesi rankos paspaudimu ir žodiniu susitarimu.
„Gauti gerą nuomą yra labai labai svarbu tiek pradedantiesiems, tiek patyrusiems savininkams“, - sako Mincheris. Jis rekomenduoja susitarti su nekilnojamojo turto teisininku, kad jis peržiūrėtų jūsų dokumentus, kol dar niekas nepasirašys. Tai gali kainuoti šiek tiek daugiau, tačiau tai yra kaina, kurią verta sumokėti, kai manote, kad nuomos pasekmės yra blogos. Vietinis nekilnojamojo turto teisininkas turėtų žinoti nuomos įstatymus, kurie kiekvienoje savivaldybėje gali skirtis. Taip pat galite kreiptis į nekilnojamojo turto valdymo įmones, savo būsto skyrių ar savo nekilnojamojo turto agentūrą, kad gautumėte mažiau oficialių patarimų.
„Tokiu būdu galite sužinoti, ar yra kokių nors formų ar priedų, kurie turi būti nuomos dalis, nes jei apie juos nežinote, gali būti gana sunkių pasekmių“, - sako Mincheris ir priduria, kad koledže Fort Kolinso miestas, kuriame jis gyvena ir nuomoja turtą, savininkai taip pat turi turėti informacijos apie apgyvendinimą formą. „Tai atėjo iš to, kad žmonės į vieną namą sutraukė kelis kolegijos vaikus“, - sako jis. „Dabar nuomininkai turi pasirašyti blanką, kuriuo pripažįstama, kad mieste galioja taisyklė, jog viename name gali gyventi ne daugiau kaip trys nesusiję žmonės“. Jei šios formos nėra, sako Minčeris, nuomotojui gali būti skiriama 1000 JAV dolerių bauda diena .
Be nemenkų baudų, Mincheris sako, kad yra keletas formų, kurių reikia norint iš tikrųjų padaryti nuomos sutartį galiojančia. „Pavyzdžiui, jei namas turi statybą leidžiantį dokumentą iki 1979 m., Nuomos metu turite turėti vieną iš EPA švinu pagrįstų dažų aprašymų, arba jis visiškai tuštuma “, - paaiškina jis.
Ir nors jūs tikitės geriausio su savo nuomininkais, Holmesas sako, kad protinga ruoštis blogiausiam. „Įsitikinkite, kad laikomasi visų valstybės įstatymų, kad, jei jums tektų ką nors iškeldinti, įstatymai būtų jūsų pusėje“, - sako jis ir priduria, kad geriausias būdas tai spręsti yra konsultacijos su nekilnojamojo turto teisininku. „Jei to nepadarysite ir eisite į iškeldinimo procesą ir atsiras spraga, kurią praleidote nuomos sutartyje, kažkas gali atsidurti jūsų name be nuomos.
Turto valdymas
Turto valdymo įmonės samdymas gali užimti daug galvos skausmas dėl būsto nuomos, jei pasirinksite tinkamą. Valdymo įmonės paprastai ims kiekvieno mėnesio nuomos dalį mainais už patikrinimą, nuomos surinkimą, remontą ir kitus kasdienius nuomotojų valdymo aspektus.
Nekilnojamojo turto valdytojai greičiausiai ims mėnesio nuomos procentą - nuo 10 iki 15 procentų yra įprasta - arba imsis išankstinio mokesčio, kartais tiek, kiek yra pirmojo mėnesio nuoma. "Kai eina jūsų pradedantieji savininkai, 10 procentų jų mėnesio nuomos mokesčio tikriausiai yra didelė šio riešuto dalis", - sako Mincheris. „Sakyk jų mokėjimas (PITI) yra 950,00 USD per mėnesį ir jie nuomojasi (namą) už 1 000,00 USD. Jei jie patys tai tvarkys, jie greičiausiai galės priversti tuos numerius veikti, tačiau jei jie įtraukia turto valdytoją, dabar jie gauna tik 900 USD nuomą.
Valdymo įmonės atliks nuomininkų patikrinimą, kredito ataskaitas ir kitus patikrinimus prieš nuomininkui įsikeliant. Bet jūs turite pasirinkti tinkamą įmonę ar asmenį. „Pasirinkite žmogų, kuris labiau orientuotas į valdymą nei į pardavimus“, - sako Holmesas. „Ypač jei jūs tik norite atgauti kuo daugiau pinigų, kol rinka vėl atsigaus. Jei neturite žmogaus, kuris turėtų patirties gauti namą, jis nuomos rinkoje galėtų sėdėti ilgiau nei turėtų “.