Būstas anksčiau buvo gana saugi investicija - jūs įdėjote savo pinigus ir, praėjus keleriems metams, kai atėjo laikas parduoti, jūsų namas buvo vertas daugiau, nei mokėjote už jį. Deja, daugelis pardavėjų atranda, kad tas nuosavo kapitalo laimėjimas, kurį, jų manymu, įgijo per pakilimo metus, yra ne kas kita, kaip prisiminimai.
Vis dėlto tai ne visai tiesa: net ir šioje žiaurioje nekilnojamojo turto rinkoje vis dar yra sričių, kuriose būsto kainos stabiliai laikosi ar net didėja.
Kaip sužinoti, kur jūs (ir jūsų namai) įsitaisėte? Tai nėra lengvas atsakymas. Pateikiame šešis patarimus, kaip teisingai nustatyti savo namus nepastovioje būsto rinkoje.
Pasiruoškite tikrovės tikrinimui
Jei įsigijote savo namus rinkos aukštumoje (arba jei išsigryninote namų nuosavo kapitalo, kai laikai buvo per maži), gali būti, kad jums patiks pardavėjo versija dėl lipdukų šoko. Nekilnojamojo turto ekspertai sako, kad net ir tada, kai namų savininkai pripažįsta, kad aplink juos esančių namų vertė krito, jie vis tiek laikosi pasenusių idėjų, ko verta jų nuosavybė. Jei ruošiatės parduoti, atėjo laikas rimtai tikrovei tikrinti, sako Cincinnati, OH įsikūręs nekilnojamojo turto vertintojas Lou Freemanas.
Kalbėkitės su daugiau nei vienu makleriu
Kai kainos mažėja ir pardavimo apimtys sulėtėja, gali būti laikas pasikalbėti su nekilnojamojo turto specialistais, kurie dirba su pirkėjais, bent jau tam, kad būtų nustatyta tinkama kaina jūsų namams. Paprastai pirmas žingsnis yra darbas su nekilnojamojo turto pardavėju, kuris turi puikių pardavėjo rezultatų.
"Labai svarbu išgirsti, ką pirkėjai galvoja šiandieninėje rinkoje", - sako Katie Wethman, atestuota viešoji buhalterė ir nekilnojamojo turto agentė, įsikūrusi Makleine, VA. „Per daug agentų, ypač turinčių didžiausią patirtį versle, pirmiausia dirba su pardavėjais ir jie niekada negirdi dažniausiai pasitaikančių pirkėjų prieštaravimų.“ Wethmanas sako, kad šioje rinkoje pardavėjai gali net apsvarstyti galimybę dirbti su asmeniu, kuris pirmiausia yra „pirkėjo atstovas“, arba su asmeniu, kuris specializuojasi pirkėjų namų paieškoje. Jos teigimu, tai gali padėti jums greičiau parduoti savo namus ir rinką, nes jie tiksliai žino, kokius atsiliepimus jie gauna iš šiuo metu ieškančių žmonių.
Kita priežastis apsipirkti yra įsitikinti, kad dirbate su žmogumi, kuris ne tik žino regioną ir rinką, bet ir realiai vertina dabartinę pardavimo būklę.
Teisingai naudokite savo kompiuterius
Bet kuris nekilnojamojo turto ekspertas jums pasakys vieną iš galingiausių kainų nustatymo įrankių, vadinamų „kompais“ arba lyginamaisiais sąrašais. Tai yra neseniai parduotų namų, panašių į jūsų, statistika, paprastai pagal vietą, dydį ir (arba) patogumus. Bet nors bet kuris licencijuotas nekilnojamojo turto agentas ar vertintojas turės prieigą prie kompų, ne visada lengva pasirinkti tinkamus ar tinkamai juos perskaityti.
Pirmiausia įsitikinkite, kad žiūrite į tai, kas iš tikrųjų parduota, o ne į tai, kam juos pasižymi panašių savybių žmonės. "Per daug savininkų sutelkia dėmesį į tai, ko kiti žmonės prašo savo namų, o ne į tai, ką jie iš tikrųjų gauna", - sako Wethmanas. Kai ieškote lyginamųjų savybių pardavimo kainų, atkreipkite dėmesį į sandorio pabaigos datą. „Net jei kompas yra tik kelių mėnesių senumo, turite taikyti regioninių tendencijų duomenis: jei per pastaruosius tris mėnesius rinka sumažėjo penkiais procentais, turite atsižvelgti į tai prieš tris mėnesius ir taikyti didesnį nei penkių procentų kritimą iki tos kainos. Per daug žmonių kainuoja paskutiniame išpardavime be šios ekstrapoliacijos ir jie galų gale vijosi rinką “.
„Nekilnojamojo turto srityje yra sakoma, kad negali būti objektyvus savo namuose“, - sako Freemanas. "Tai tiesa. Kai nekilnojamojo turto agentas jums pasakys, kad už namus, kurį nusipirkote prieš šešerius metus už 303 500 USD, dabar gausite tik 285 000 USD, jums gali būti sunku patikėti “.
Kartais pardavėjai nepaiso ekspertų patarimų, nes turi galvoje skaičių, nuo kurio negali išsisukti, sako komercinės ir gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto finansavimo brokeris Toddas Huettneris. Jei negalite aplenkti šio skaičiaus ir nereikia parduoti, tikriausiai laikas tiesiog sėdėti ant savo investicijos ir laukti dabartinės audros. Tačiau pardavėjams, kurie turi atsisakyti savo turto, teks susidurti su šiurkščia realybe.
„Tai, ką sumokėjote už savo namą, neturi nieko bendra su dabartine jo verte“, - sako jis. „Tai, ko jums reikia norint išeiti iš namų, taip pat neturi jokios įtakos dabartinei vertei“. Šis faktas gali būti griežtas tikrovės tikrinimas, kai manote, kad parduodami savo namus turite gauti tam tikrą sumą doleriais, kad galėtumėte sumokėti dabartinę hipoteką.
Norėdamas teisingai papildyti kompiuterių skaitymo komplikacijas, jūsų nekilnojamojo turto agentas turi žinoti ir suprasti jūsų unikalią situaciją. "Ne kiekviena rinka mažėja", - sako Wethmanas. "Net ir nykstančiose rinkose yra mikrorajonų, kuriems sekasi puikiai".
Apsvarstykite įvertinimą
Jei vis dar nesijaučiate užtikrintai analizuodami savo namų vertę, verta įvertinti, sako ekspertai.
"Dauguma būsto savininkų priklauso nuo jų nekilnojamojo turto, kad padėtų nustatyti jų savybes, o nekilnojamojo turto agentai paprastai turi daug žinių apie tai, kas yra ir kas neparduodama jokioje konkrečioje kaimynystėje ar už tam tikrą kainą", - sako Freemanas. „Tačiau valstybės licencijuoto ar sertifikuoto vertintojo, kuris yra susipažinęs su jūsų kaimynyste, sąmatos sąnaudos galėtų sutaupyti kelis mėnesius trunkančio rinkodaros laiko ir tūkstančius dolerių sąnaudų, nes padėtų jums teisingai įkainoti savo namus nuo pat pradžių.“
Įsitikinkite, kad pasirinkote žmogų, kuris supranta ne tik jūsų vietovę, bet ir jūsų tikslą, kad gautumėte įvertinimą. Norite išsirinkti žmogų, kuris nori kalbėti su jumis ir paaiškinti dalykus, sako Huettneris. „Paskambinkite trims vertintojams ir pasakykite, ką darote, ir išsirinkite tą, kuris labiausiai nori paaiškinti jums dalykus ir padėti“, - sako jis. „Jei jūs parduodate savo namus, verta nuo 300 iki 500 USD, kad turėtumėte savo nepriklausomą ekspertų nuomonę apie tai, ko vertas jūsų namas, ir tai yra neįkainojama norint mokytis.“
Būk nosis kaimynas
Galiausiai nebijokite būti tokiais, kokius Nekilnojamas mėgsta vadinti „baisiu kaimynu“. „Pradėkite eiti į kiekvieną jūsų kaimynystėje esantį atvirų durų namą, kad pajustumėte kainodarą, palyginti su kvadratiniais metrais, atnaujinimo lygį ir pan.“, - sako Freemanas. „Nekilnojamas tikisi pasimetusių kaimynų. Nenuvils jų “. Papildoma neužtikrintumo nauda: jei namuose bus parduodama, apie tai sužinosite daugiau, kai žiūrėsite į kompus.
Nors svarbu suvokti vienintelį skaičių, kuris iš tikrųjų yra svarbus, yra uždarymo kaina, palyginus sąrašą su uždarymo kainomis jūsų rajone, gausite gerą barometrą, kuria kryptimi kainos eina ir kiek laiko galite tikėtis laukti, kol rasite pirkėjas. „Važiuokite aplink savo rajoną arba eikite į internetą adresu Zillow.com ar kitose panašiose svetainėse ir peržiūrėkite neseniai parduotus namus ir sąraše esančius namus“, - sako Huettner. "Tiesiog nepamirškite: svarbu tik uždarytos pardavimo kainos."
Pasak Huettnerio, gali būti sunku priimti savo namų vertę mažėjančioje ar nepastovioje rinkoje, tačiau geriau su tuo susidoroti pateikiant savo namus į rinką, nei leisti jam merdėti mėnesius, jei kaina yra per aukšta. "Galų gale sužinosite savo namų rinkos vertę", - sako jis. „Nelaukite, kol rinka jums parodys, kai jūs pagaliau parduodate. Taip kainuoja daug daugiau “.
Internetinės namų kainų vertinimo priemonės
Nekilnojamojo turto kainų ekspertai sako, kad pirmas lengvas žingsnis žmonėms, ketinantiems parduoti ar tiesiog stebintis savo nuosavybe, yra apsilankymas internetinėse namų kainų priemonėse. Nors neturėtumėte per daug akcentuoti šių kainų, jos gali būti geri atspirties taškai. Štai keletas internetinių įrankių, kurie gali padėti išsiaiškinti jūsų namų vertę:
- „Zillow“ leidžia jums prijungti savo namų adresą, kad jūsų vietovės žemėlapyje rastumėte neseniai parduotų objektų. Taip pat galite patikrinti naujausių įrašų kainas savo kaimynystėje.
- „Trulia“ rodo jūsų regiono namų vidutinių kainų sąrašus, kainų sumažinimus ir netgi „nekilnojamojo turto šilumos žemėlapį“. Neigiama pusė: Tai rodo kainų sąrašą, o ne pardavimo kainas.
- „Domenia“, „Lending Tree“ svetainė, siūlo skiltį „Namų kainos patikrinimas“, kurioje galite įvesti adresą ir sužinoti namo, parduoto per pastaruosius penkerius metus, pardavimo kainą.
- Vietinės nekilnojamojo turto svetainės: Kai kurios didelės nekilnojamojo turto grupės gali sudaryti neseniai jų teritorijoje parduotų nekilnojamojo turto objektų sąrašą. Vienas iš pavyzdžių yra Crye-Leike Tenesyje; jos svetainė leidžia jums prijungti konkrečios nuosavybės adresą, kad sužinotumėte, už ką ji parduota.